MUTUO: COS’È, COME FUNZIONA E COME SI APRE

Per chi decide di acquistare casa, sapere cos’è un mutuo e come funziona si rivela spesso imprescindibile: parliamo di un finanziamento che viene concesso da una banca per l’acquisto di un immobile e che va rimborsato tramite rate. 

In questo articolo analizziamo in cosa consiste e come fare per aprirne uno.

Cos’è un mutuo?

Per rispondere a tale domanda prendiamo in prestito la definizione di mutuo che offre uno degli enti più autorevoli in Italia, ovvero la Banca d’Italia. Ecco di cosa si tratta:

“il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, che in genere dura dai 5 ai 30 anni. Di solito il cliente riceve l’intera somma in un’unica soluzione e la rimborsa nel tempo con rate di importo costante o variabile. Serve per acquistare, costruire o ristrutturare un immobile, in particolare la propria abitazione”.

Per essere precisi, risulta più corretto parlare di mutuo ipotecario, dal momento che il saldo delle rate viene garantito attraverso un’ipoteca posta sull’immobile stesso.

Il richiedente o mutuatario riceve una certa somma di denaro da parte di una banca oppure di un istituto finanziario, che dovrà restituire nel tempo tramite rate mensili. 

Queste annoverano al loro interno una quota capitale e una quota di interessi: la prima è legata alla cifra erogata, la seconda al tasso di interesse predisposto dalla realtà creditizia.

Il tasso di interesse può essere a sua volta di quattro tipologie:

• Fisso: si mantiene stabile e, appunto, fisso per l’intera durata del mutuo;
• Variabile: tende a cambiare per tutta la durata del contratto, con oscillazioni che possono essere sia in diminuzione che in aumento. La loro definizione viene fatta sulla base del tasso EURIBOR;
• Tasso variabile con cap: in questo caso è prevista una rata sì variabile ma che non può superare un certo tetto prestabilito con la banca (il cap). È una formula intermedia tra le precedenti;
• Tasso misto: un’altra variante intermedia. Si basa sul mix di tasso variabile e fisso, complice la possibilità di passare dall’uno all’altro.

Oltre che per l’acquisto di una casa, il mutuo può essere concesso per la costruzione della stessa e in occasione di una ristrutturazione. 

Come funzionano i mutui

Il funzionamento base dei mutui è di per sé piuttosto semplice, come abbiamo avuto modo di accennare: una persona richiede un finanziamento che viene accordato ed erogato da una banca, per poi rimborsarlo tramite rate.

Tra questi estremi di inizio e di fine del contratto ci sono diversi elementi da valutare, a cominciare dal fatto che la cifra solitamente arriva a coprire l’80% del valore dell’immobile, non la totalità. 

Una peculiarità che differenzia il mutuo dal prestito, il quale viene in genere saldato in un tempo più breve (non più di 10 anni) e riesce a intervenire per l’intera somma.

Qual è l’importo minimo di un mutuo? 

Il finanziamento deve essere superiore a 30.000 euro, salvo che in una situazione: la surroga del mutuo.
La restituzione del denaro prevede il saldo degli interessi: uno degli aspetti che maggiormente incide sui costi del finanziamento e che richiede particolare attenzione in fase di valutazione.

Quanto tempo può durare un mutuo? 

Dipende: in genere, si va da un minimo di 5 anni fino a un massimo di 40. Le rate, oltre che mensili, possono avere cadenza trimestrale o semestrale, a seconda del piano di ammortamento concordato.
Il finanziamento viene concesso solo dopo che la banca ha conseguito le verifiche del caso. Quando l’esito è positivo, si procede con stipulazione ufficiale di avvio della pratica tramite contratto notarile.

In aggiunta l’ente può richiedere di attivare un’Assicurazione Mutui, una tutela che protegge ambo le parti in presenza di diverse situazioni impreviste.

A questo punto una domanda sorge spontanea: l’assicurazione sul mutuo è obbligatoria? La risposta a tale quesito è negativa, anche se si tratta di una soluzione spesso fortemente consigliata e in grado di agevolare non poco la concessione del prestito.

Cosa chiede la banca per il mutuo?

Prima di concedere un mutuo, la banca effettua gli opportuni accertamenti, nell’ottica di assicurarsi la restituzione della somma erogata e degli interessi a essa connessi. 

Quali aspetti vengono valutati? Di seguito quelli più importanti:

• Livello di affidabilità del richiedente. L’ente controlla la storia finanziaria del cliente, tramite banche dati specifiche:
  • registro dei protesti: in questo modo monitora se il saldo di cambiali/assegni è stato fatto puntualmente;
  • registri della Camera di Commercio: attesta l’eventuale partecipazione della persona a società che presentano un rischio elevato di fallimento o il fatto che in passato vi sia stata una simile condizione.
• Reddito mensile netto. La rata, infatti, deve essere stipulata in maniera da non superare il 30% di tale parametro, così da risultare sostenibile nel lungo periodo.
• Età della persona. Il richiedente deve aver compiuto la maggiore età e non deve essere troppo avanti con gli anni: le banche non concedono mutui a persone con 75/80 anni di età.
• Perizia sull’immobile. Serve a stabilire l’effettiva rispondenza tra valore della casa e somma richiesta.

La banca può richiedere che venga disposta una polizza, a cui la persona può decidere di aggiungere un’assicurazione casa e famiglia: l’ideale per tutelare la casa, le persone e il suo stesso valore.

Si rivela una soluzione ideale in ottica futura, complice la personalizzazione ai massimi livelli grazie alla libertà di sottoscrivere clausole specifiche, non diversamente da quanto accade, per fare un confronto, con la polizza RCA.

Cos’è la surroga del mutuo?

Un’operazione piuttosto frequente quando si parla di mutui è la surroga. Consiste nella possibilità di trasferire un finanziamento già esistente da una banca all’altra, il tutto senza dover sostenere costi ulteriori.

La pratica è piuttosto semplice, sia quando il tasso è fisso che variabile, e si rivela interessante nel momento in cui si trova un contratto più vantaggioso, in particolare per quanto riguarda proprio la quota di interesse.

Grazie al Decreto Bersani del 2007 i costi e le imposte aggiuntive sono stati azzerati quasi completamente: rimane in vigore la sola tassa di ipoteca, a fronte di un valore di 35 euro. 

La vecchia banca non può ostacolare la surroga: basta che il mutuante rispetti l’importo minimo di mutuo, più basso che durante la fase iniziale di negoziazione.