VENDITA E ACQUISTO CASA DOPO SUCCESSIONE O DONAZIONE: COSA SAPERE

L’acquisto di una casa rappresenta sempre uno degli impegni più importanti nella vita. Tuttavia, occorre prestare maggiore attenzione quando l’immobile oggetto della compravendita proviene da successione o donazione, poiché queste situazioni comportano maggiori rischi per l’acquirente e presentano caratteristiche peculiari da valutare con cura. Vediamole più nel dettaglio.

Acquisto di una casa ricevuta per donazione

La donazione è un atto con il quale il donante arricchisce il donatario attribuendogli un diritto o assumendosi un’obbligazione, senza chiedere nulla in cambio. Quando l’oggetto della donazione è un immobile e il donatario decide poi di venderlo, l’acquirente deve conoscerne le implicazioni. Innanzitutto, l’acquisto di una casa donata necessita di qualche attenzione in più poiché, in un secondo momento, potrebbe essere oggetto di contestazione da parte degli eredi del donante. Gli eredi legittimari del donante possono infatti esercitare l’azione di riduzione per reintegrare la loro quota di eredità (quota di legittima). Se l’immobile è già stato venduto, invece, possono agire con azione di restituzione contro il donatario e l’acquirente. Di seguito i tempi di prescrizione:

• 10 anni dal decesso del donante per l’azione di riduzione.
• 20 anni dalla donazione per l’azione di restituzione verso terzi acquirenti.

Oltre tali termini, tali azioni cadono in prescrizione e l’acquisto dell’immobile è considerato sicuro.

Tutele per l’acquirente

In caso di vendita di un immobile oggetto di donazione, la compravendita può essere tutelata attraverso la sottoscrizione da parte del venditore di una polizza assicurativa ventennale, che garantisce il rimborso all’acquirente nel caso in cui gli eredi agiscano per lesione della legittima. La polizza copre quanto necessario per il mancato possesso del bene. Se il donante è ancora in vita, gli eredi non possono opporsi alla donazione né disporre alcuna rinuncia all’azione. Al momento del decesso, laddove permanga la volontà di non agire contro la compravendita, è necessario che gli eredi sottoscrivano un apposito atto di rinuncia con il quale si impegnano a non rivalersi nei confronti della parte acquirente per rivendicare l’immobile ceduto. In ogni caso, in sede di compravendita, è fondamentale che l’acquirente richieda al venditore tutti i documenti del caso, ossia l’atto di donazione della casa con le relative visure catastali e immobiliari, nonché l’atto di rinuncia all’azione degli eredi.

Acquisto di una casa ricevuta per successione

Anche per la successione sono richieste alcune cautele, data l’instabilità del titolo successorio dal quale deriva la provenienza dell’immobile. Di fatti, quest’ultimo potrebbe essere oggetto di dichiarazione di nullità, di falsità o di revoca, in caso di un nuovo testamento o di riconoscimento di un altro figlio naturale. Ma andiamo per ordine. Per prima cosa, è necessario che, entro 10 anni dall’apertura della successione, avvenga l’accettazione dell’eredità, in forma tacita o espressa mediante un atto formale. In secondo luogo, occorre che la casa oggetto di vendita sia inclusa nell’atto di successione, in modo tale da garantire la disponibilità effettiva dell’immobile da parte del venditore. In sede di compravendita, occorre poi verificare che sia stata regolarmente presentata la denuncia di successione e che siano state versate le imposte ipotecarie e catastali per le relative volture.

Tutela dell’acquirente

L’acquisto di una casa ereditata è considerato rischioso in ragione del fatto che il venditore dell’immobile potrebbe rivelarsi un erede apparente. Nel dettaglio, potrebbero emergere nuovi soggetti titolari di diritti sui beni oggetto dell’eredità, come nel caso del riconoscimento successivo di un figlio naturale o del subentro di una sentenza che dichiari l’indegnità dell’erede venditore. In questi casi, l’art.534 c.c. dà la facoltà all’erede vero di agire anche contro i terzi acquirenti dell’erede apparente, ma gli atti a titolo oneroso (compravendite) ed effettuati in buona fede ne sono fatti salvi. In altri termini, affinché la tutela sia operativa occorre che l’acquisto venga effettuato dinanzi a un Notaio, che sia regolarmente pagato e che l’acquirente non sia a conoscenza della presenza di altri eredi.

L’importanza di procedere dinanzi a un Notaio

Data la particolarità delle situazioni appena trattate e la delicatezza dei diritti in gioco, è fondamentale che la compravendita di una casa ereditata o donata avvenga dinanzi a un Notaio. Infatti, il professionista è sempre tenuto a fare i dovuti controlli prima di procedere con gli atti, ma tale passaggio risulta essere ancora più necessario nei casi suddetti. Pertanto, il Notaio dovrà provvedere all’accertamento dell’atto di provenienza dell’immobile e, quindi, della sua validità; potrà acquisire le visure catastali e ipotecarie nonché dare continuità alle trascrizioni immobiliari. Tutto ciò contribuisce a porre in essere un sistema di tutela della parte acquirente.

Tempistiche e agevolazioni fiscali

Abbiamo visto quanto siano importanti i termini di 10 e 20 anni per procedere in sicurezza alla vendita di una casa donata o ereditata. Tuttavia, laddove l’immobile ricevuto per donazione o successione sia una “prima casa” e quindi adibita ad abitazione principale dell’erede, quest’ultimo non potrà procedere alla sua vendita prima che siano trascorsi 5 anni dalla sua acquisizione, pena la perdita delle agevolazioni, la restituzione di quanto ricevuto a titolo di vantaggio fiscale, nonché il possibile pagamento di oneri aggiuntivi. Infatti, laddove sussistano determinati requisiti, anche per l’immobile ereditato, sono previsti dei benefici fiscali, che si traducono in imposte catastali e ipotecarie ridotte e applicate indipendentemente dal valore dell’immobile.

Per questi motivi è importante richiedere una consulenza a professionisti del settore e tutelarsi con le soluzioni più adatte che sono a disposizione. Per ottenere i migliori consigli sulla protezione della casa, contatta Vittoria Assicurazioni!